El encarecimiento de la vivienda se intensifica en Andalucía y anticipa más presión en 2026
El mercado inmobiliario andaluz ha arrancado 2026 con una intensa subida de precios que consolida la tendencia alcista de los últimos trimestres, aunque con matices importantes según el territorio. El valor medio de la vivienda en la comunidad se incrementa un 9,6 % interanual, situándose ligeramente por debajo del crecimiento nacional, pero confirmando un escenario de encarecimiento sostenido
Este avance se enmarca en un contexto general en España donde el precio de la vivienda ha aumentado un 14,3 % interanual y un 3,2 % trimestral, con un crecimiento real del 11,8 % una vez descontada la inflación. La subida es generalizada en todo el país y especialmente intensa en los polos de empleo y destinos turísticos, dos factores que tienen un peso determinante en el comportamiento del mercado andaluz
Pese al encarecimiento, Andalucía aún no ha alcanzado los niveles máximos de la burbuja inmobiliaria en términos nominales. Sin embargo, los precios se sitúan ya un 52,6 % por encima de los mínimos registrados tras la crisis financiera, lo que evidencia la fuerte revalorización acumulada en los últimos años y la progresiva tensión del mercado residencial
A nivel comparativo, la comunidad andaluza muestra una evolución más moderada que otros territorios. Mientras regiones como Madrid (+19,2 %), Comunidad Valenciana (+19,1 %) o Canarias (+17,8 %) lideran los incrementos, Andalucía se sitúa en un segundo escalón de crecimiento, aunque igualmente relevante en términos de impacto sobre la accesibilidad a la vivienda
Dentro de la comunidad, el comportamiento del mercado es claramente desigual. Málaga se consolida como el principal foco de presión inmobiliaria, con un valor medio de 2.598 euros por metro cuadrado y una fuerte demanda tanto nacional como internacional. Municipios como Marbella destacan por incrementos superiores al 20 %, impulsados por el atractivo turístico y la inversión extranjera, lo que intensifica la competencia por la vivienda disponible
En paralelo, Sevilla registra una de las mayores subidas entre las grandes capitales españolas, con un incremento del 18,1 % interanual, situándose entre las ciudades con mayor dinamismo. Los distritos más demandados, como Casco Antiguo, Nervión, Los Remedios o Triana, superan los 3.000 euros por metro cuadrado, reflejando una creciente presión sobre el mercado local
Otras provincias andaluzas también muestran una evolución significativa, aunque con intensidades diferentes. Cádiz y Granada mantienen un comportamiento dinámico vinculado al turismo, mientras que Almería y Huelva presentan incrementos más moderados. En el caso de Córdoba, el informe destaca un crecimiento más contenido respecto al conjunto nacional, lo que evidencia la existencia de un mercado andaluz heterogéneo condicionado por factores económicos y demográficos
Este encarecimiento se produce en un contexto de fuerte presión de la demanda frente a una oferta insuficiente, especialmente en vivienda de obra nueva. Aunque los visados de nuevos proyectos han crecido un 19,6 %, la producción de vivienda terminada no logra cubrir las necesidades del mercado, lo que contribuye a mantener la escalada de precios
Al mismo tiempo, el mercado empieza a mostrar signos de estabilización en la actividad. Las compraventas de vivienda han caído un 11,4 % interanual en enero según los notarios, mientras que las hipotecas también registran una moderación, aunque se mantienen en niveles elevados tras el fuerte dinamismo de 2025. Esta evolución apunta a un ajuste progresivo tras el impacto de la bajada de tipos registrada entre 2024 y 2025
En paralelo, los indicadores financieros reflejan un escenario de creciente esfuerzo para los compradores. La hipoteca media en España se sitúa en 164.729 euros, con una cuota mensual de 797 euros, cifras que, combinadas con el aumento de precios, elevan la dificultad de acceso a la vivienda
De hecho, el esfuerzo teórico necesario para adquirir una vivienda alcanza ya el 33,9 % de la renta disponible de los hogares a nivel nacional, situándose en el límite considerado razonable. En provincias como Málaga o Cádiz, este porcentaje supera el 35 %, entrando en niveles de tensión elevados, mientras que en ciudades como Málaga capital se alcanzan incluso ratios cercanos al 50 %, considerados críticos
El entorno macroeconómico añade incertidumbre al mercado. El repunte de la inflación hasta el 3,3 % en marzo y la subida del Euríbor del 2,2 % al 2,8 % incrementan el coste de financiación, lo que podría enfriar la demanda en los próximos meses. No obstante, la vivienda continúa siendo percibida como un activo refugio frente a la inflación, lo que mantiene el interés inversor y sostiene parte de la presión sobre los precios
A nivel nacional, la intensidad del fenómeno es evidente: 34 provincias registran incrementos superiores al 10 % interanual, lo que confirma el carácter generalizado del encarecimiento. En este contexto, Andalucía participa de esta tendencia, aunque con un comportamiento más equilibrado que otras zonas especialmente tensionadas.
